복돌이의 광주 땅을 읽다｜세종·공주에서 광주까지, 다시 현장으로

계획보다 현장을, 소문보다 변화를 먼저 읽겠습니다

부동산시장에 오래 종사하다 보니 한가지 진리를 배우게 되네요~

땅은 어느 날 갑자기 오르는 것이 아니라, 그 전에 먼저 움직이는 신호가 있다는 것입니다.

도로가 생기고, 산업단지가 들어서고, 기업이 움직이고, 사람들이 모이기 시작합니다.
그리고 그보다 더 앞서 정책과 도시계획이 방향을 가리킵니다.

필자는 그동안 세종과 공주를 중심으로 10년 넘게 토지시장을 바라보고 현장을 걸어왔습니다.

이제 새로운 공부를 시작합니다.

광주·전남입니다.

세종·공주를 보던 복돌이가 왜 광주까지 내려왔을까

필자가 세종과 공주에서 부동산을 보면서 가장 많이 경험했던 것은 도시가 만들어지는 과정이었습니다.

처음에는 허허벌판이던 곳에 도로가 놓이고,
공공기관이 들어오고,
상권이 만들어지고, 하면서 대한민국의 타워크레인이 전부 모이게 되고
사람들의 생활권이 하나씩 바뀌는 과정을 오랜 시간 지켜봤습니다.

그 과정에서 배운 것이 있습니다.

개발계획 하나만 보고 움직이면 늦거나 틀릴 수 있지만,
도로와 사람의 흐름, 기업의 움직임, 실제 공사의 진행을 함께 보면 도시가 어디로 향하는지 조금씩 보이기 시작한다는 것입니다.

그래서 광주를 보기 시작했습니다.

광주에서도 지금 비슷한 질문들이 생기고 있기 때문입니다.

산업단지는 어디까지 커질 것인가.
새로운 기업들은 어느 도로를 이용할 것인가.
군공항 이전은 도시의 축을 어떻게 바꿀 것인가.
광주송정역과 새로운 산업지역은 어떻게 연결될 것인가.

필자는 이 질문들의 답을 책상에서만 찾고 싶지 않았습니다.

그래서 직접 광주로 내려왔습니다.

역에서 내려 걸어보고,
도로를 따라가 보고,
현장에서 주변을 바라보고,
다시 지도를 펼쳐보기 시작했습니다.

송정시장 모습인데 이부분도 개발압력을 받겠죠?

광주,송정역에서 팹단지가는 초입의 상업지 모습

광주에서는 저도 다시 1학년입니다.

아는 척하기보다는 배우고,
단정하기보다는 확인하고,
한 번 보고 판단하기보다는 여러 번 현장을 찾아보겠습니다.

그것이 제가 광주를 공부하는 방식입니다.

왜 지금 광주인가

광주는 지금 여러 변화가 동시에 진행되고 있습니다.

반도체와 AI 산업, 미래차 산업, 산업단지와 기업부지, 광주 군공항 이전, 도로와 철도망 변화, 공공기관 이전과 광주·전남의 장기적인 도시구조 변화까지.

하나하나 따로 보면 개별 개발사업처럼 보이지만 필자는 조금 다르게 보고 있습니다.

이 변화들이 서로 연결되기 시작하면 광주의 도시축과 토지 이용구조가 크게 달라질 수 있기 때문입니다.

그래서 필자는 앞으로 발표되는 개발계획만 바라보지 않으려고 합니다.

계획이 발표됐는가보다,

실제 인허가가 진행되고 있는가.
보상이 시작됐는가.
도로가 어디로 연결되는가.
기업은 어디에 자리를 잡는가.
그리고 주변 토지시장은 실제로 반응하고 있는가.

이 과정을 하나씩 확인해 보겠습니다.

지도만 보고 땅을 판단하지 않겠습니다

배후지의 주거지역 모습입니다.

송정역에서 팹단지가는 중간지대 

팹단지에서 보면은 우선접하는 지역으로 가장 핫할것 같습니다.

토지는 아파트와 많이 다릅니다.

같은 지역에서도 도로 하나, 진입 방향 하나, 고저차 하나 때문에 가치가 크게 달라질 수 있습니다.

특히 대규모 산업시설 주변은 더욱 그렇습니다.

공장이나 산업단지가 들어온다고 해서 주변 모든 땅이 좋아지는 것은 아닙니다.

기업의 출입구가 어디로 만들어지는지,
주요 IC와 어떻게 연결되는지,
직원과 물류 차량이 어느 길을 이용하는지,
상업과 주거 기능이 어느 방향으로 확장되는지

이런 작은 차이가 시간이 지나면서 큰 차이를 만들기도 합니다.

그래서 필자는 가능한 한 직접 걸어보려고 합니다.

역에서 내려 걸어보고,
도로를 따라가 보고,
마을을 지나보고,
현장에서 사진을 찍고,
다시 지도를 펼쳐보겠습니다.

첫 현장에서 생긴 질문

최근 광주송정역에서 새로운 산업축으로 예상되는 지역까지 직접 걸어보았습니다.

지도에서 보던 광주와 직접 걸어서 만난 광주는 상당히 달랐습니다.

특히 머릿속에 하나의 질문이 오래 남았습니다.

“앞으로 만들어질 산업단지의 첫 정문은 어느 방향으로 열릴까?”

정문의 위치가 결정되면 차량과 사람의 흐름이 만들어집니다.

그 흐름은 도로를 만들고, 상권을 만들고, 토지 이용을 바꿀 수 있습니다.

물론 지금 단계에서 어느 방향이라고 단정할 수는 없습니다.

그래서 이 블로그에서는 결론을 먼저 정하지 않겠습니다.

가설을 세우고 → 현장을 확인하고 → 자료를 찾아보고 → 다시 현장을 확인하는 과정

그 자체를 기록하려고 합니다.

이곳은 투자 추천 블로그가 아닙니다

「복돌이의 광주 땅을 읽다」에서는 앞으로 크게 세 가지를 살펴보겠습니다.

① 광주·전남 개발사업
산업단지, 반도체, AI, 미래차, 군공항 이전 등 대형 프로젝트의 실제 진행 상황

② 도로·철도·교통망
새로운 도로와 IC, 철도망이 사람과 기업의 이동축을 어떻게 바꾸는지

③ 현장에서 확인하는 토지시장
계획 발표가 아니라 실제 토지 거래와 가격, 이용 가능성, 기업부지 수요가 어떻게 움직이는지

좋다는 말만 하지 않겠습니다.

계획이 지연되고 있다면 지연되고 있다고 쓰고,
토지가 과열됐다면 과열됐다고 이야기하고,
제가 판단을 잘못했다면 그것도 기록하겠습니다.

다시 1학년이 되겠습니다

전남,광주가 오랫만에 기지개를 켤것같습니다.

광주에서는 필자 역시 다시 공부하는 사람입니다.

그래서 서두르지 않겠습니다.

몇 번의 답사로 광주를 안다고 말하지도 않겠습니다.

한 번 보고,
다시 보고,
자료를 확인하고,
몇 달 뒤 다시 현장을 찾아보겠습니다.

그 기록들이 하나둘 쌓이다 보면 언젠가 이 블로그가

“광주에서 땅의 변화를 가장 먼저 확인할 수 있는 현장 기록”

중 하나가 되었으면 합니다.

오늘부터 그 첫걸음을 시작합니다.

「오늘 현장에서 남은 질문」

광주송정역에서 시작된 사람과 차량의 흐름은 앞으로 새로운 산업단지의 어느 문으로 이어질 것인가?

다음 글에서는 이 질문을 가지고
광주송정역에서 산업단지 예정지역까지 직접 걸어본 현장을 하나씩 풀어보겠습니다.

AI도움을 받으면서 기사를 포스팅합니다

복돌이의 광주 땅을 읽다.

이제 시작합니다.