광주 반도체 팹이 바꿀 개발축｜첨단3지구·송정역·동곡·나주 어디가 먼저 움직일까

 

광주공항을 중심으로 직접 돌아본 북측·서측·남측·남동측 개발축

세간의 우려와는 달리 광주 반도체 팹이 군 공항 탄약고를 중심으로 착공 설계에 들어갔습니다.

삼성고덕 지구와 용인sk반도체 팹 조성단지에서 그랬듯이 

광주 반도체 팹을 바라볼 때 단순히 팹 예정지만 봐서는 전체 그림을 읽기 어렵습니다.

반도체 공장이 들어서면 공장 안에서만 변화가 일어나는 것이 아니라 연구개발, 협력기업, 물류, 숙소, 주거, 상권, 전력 인프라가 주변 지역으로 확산되기 때문입니다.

필자는 지난 10월 3일 저는 광주공항을 중심으로 주요 개발지역을 직접 돌아봤습니다.

첨단3지구 → 상무·마륵동 → 광주송정역 → 동곡 → 나주혁신도시 → 나주역·구도심

현장에서 확인하고 나니 광주 반도체 팹의 파급효과는 어느 한 방향이 아니라 크게 4개의 개발축으로 나눠서 살펴볼 필요가 있다는 생각이 들었습니다.

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1. 북측축｜첨단3지구는 팹의 ‘두뇌’가 될 수 있을까

광주 첨단3지구는 AI, 연구개발, 교육, 첨단기업을 중심으로 새로운 산업거점으로 조성되고 있습니다.

반도체 팹과 바로 붙어 있는 생산배후지는 아니지만 장기적으로 보면 오히려 이 점이 중요할 수 있습니다.

반도체산업에는 생산시설뿐 아니라 연구인력, 설계, AI, 데이터, 교육과 인재양성 기능이 필요합니다.

따라서 첨단3지구는 팹의 생산현장이라기보다는 연구개발과 인재를 공급하는 두뇌 역할을 담당할 가능성을 살펴봐야 합니다.

다만 실제 현장을 이동해보면 첨단3지구와 광주공항 사이에는 도심과 상무지구가 위치하고 있어 공간적으로 다소 분리된 느낌이 있습니다.

결국 두 지역을 얼마나 빠르고 편리하게 연결할 수 있느냐가 중요한 변수입니다.

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2. 상무·마륵동｜공장이 아닌 기업지원 기능을 봐야 한다

첨단3지구에서 광주공항 방향으로 내려오면 상무지구와 김대중컨벤션센터, 마륵동을 만나게 됩니다.

제가 현장에서 관심 있게 본 곳 중 하나가 마륵동입니다.

마륵동은 상무지구와 김대중컨벤션센터에 가깝지만 과거 군사시설 등 여러 제약으로 상대적으로 개발이 제한됐던 지역입니다.

앞으로 군공항과 주변 군사시설 재배치가 현실화된다면 이 지역은 제조공장보다는

기업본부·연구소·업무시설·호텔·컨벤션 등 기업지원 기능

에 더 적합할 가능성이 있습니다.

팹이 생산을 맡는다면 생산현장 뒤에서 기업을 지원하는 업무공간도 반드시 필요합니다.

아직은 확정된 개발계획보다 가능성을 확인해야 하는 단계이므로 섣부른 투자 판단보다는 도시계획과 교통계획의 변화를 함께 추적해야 합니다.

3. 서측축｜광주송정역이 중요한 이유

광주 반도체 팹 개발에서 제가 계속 중요하게 보는 곳은 광주송정역입니다.

기업 관계자와 기술인력, 출장자 상당수가 KTX를 이용해 광주로 들어올 경우 송정역은 사실상 외부에서 광주로 들어오는 첫 번째 관문이 됩니다.

송정역 서측에는 평동산단과 빛그린산단, 미래차 산업축도 이어집니다.

따라서 장기적으로 보면

광주송정역 → 광주공항 팹 → 평동·빛그린·미래차 산업축

이 하나의 산업·교통축으로 연결될 가능성을 주목해야 합니다.

그러나 현장을 보면 기존 주거지와 좁은 도로, 단절된 상권도 여전히 존재합니다.

결국 이 지역의 가장 중요한 변수는 하나입니다.

광주 반도체 팹의 정문과 주진입도로는 어디로 열릴 것인가?

정문 방향과 도로계획이 정해지는 순간 주변 상권과 숙박, 주거, 사업용 부동산의 움직임도 달라질 가능성이 큽니다.

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4. 남측축｜동곡은 가장 먼저 움직일 생활권인가

이번 답사에서 가장 현실적인 생활권 변화를 느낀 곳은 동곡이었습니다.

동곡에는 이미 꽃게장백반거리를 중심으로 음식점이 모여 있고 주변에서는 공동주택 사업도 진행되고 있습니다.

즉 완전히 새로운 벌판에서 도시를 만들어야 하는 지역이 아닙니다.

기존 상권과 주거기능이 이미 존재합니다.

반도체 팹 건설이 본격화되면 초기에 가장 먼저 필요한 것은 대규모 첨단업무시설이 아닐 수도 있습니다.

건설근로자와 현장관리자들이 이용할

숙소·음식점·편의시설·주차장·생활서비스

가 먼저 필요할 가능성이 큽니다.

그런 의미에서 동곡은 팹 남측에서 주목해야 할 첫 번째 생활거점 후보입니다.

다만 좁은 도로와 주차 문제, 일부 개발사업의 진행상황 등은 반드시 별도로 확인해야 합니다.

5. 나주혁신도시｜팹 임직원의 광역 생활권이 될 수 있을까

동곡에서 남쪽으로 내려가면 나주혁신도시가 연결됩니다.

나주혁신도시는 이미 공공기관, 공동주택, 상업시설, 넓은 도로가 갖춰진 계획도시입니다.

광주 팹 주변에서 모든 주거수요를 해결하기 어렵다면 나주혁신도시는 중장기적으로 임직원과 연구인력의 광역 생활권 후보가 될 수 있습니다.

특히 팹 건설단계와 실제 가동단계는 주거수요의 성격이 다를 것입니다.

건설단계에서는 단체숙소와 저렴한 장기숙박 수요가 중요하지만, 가동 이후에는 가족 단위 주거와 교육·문화·생활편의시설이 중요해집니다.

그런 점에서 나주혁신도시는 가동 이후의 생활권까지 함께 봐야 하는 지역입니다.

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6. 나주역·송월동·구도심｜또 하나의 숙소와 기업지원 축

나주혁신도시와 가까운 나주역, 송월동, 나주 구도심도 별도로 살펴볼 필요가 있습니다.

나주역은 KTX를 이용하는 외부 인력의 관문이 될 수 있고 송월동에는 기존 원룸과 주거시설이 형성돼 있습니다.

구도심에는 숙박시설과 음식점, 기존 생활기반이 있습니다.

따라서 지역별로 역할을 나눠보면 다음과 같은 그림도 생각할 수 있습니다.

나주혁신도시 → 임직원·연구인력

나주역 → 출장자·외부 기술인력

송월동 → 현장관리자·장기체류자

나주 구도심 → 기업 장기숙박·단체숙소

아직은 광주와 나주가 하나의 반도체 생활권으로 완전히 연결됐다고 볼 수 없습니다.

그러나 팹 건설과 기업입주가 현실화된다면 현재 분리돼 있는 지역들이 기능적으로 연결될 가능성은 충분히 지켜볼 가치가 있습니다.

7. 남동측축｜대촌 에너지밸리를 놓치면 안 되는 이유

답사를 마치고 다시 지도를 살펴보면서 눈에 들어온 지역이 대촌입니다.

대촌에는 도시첨단국가산업단지와 에너지 관련 산업기반이 형성되고 있습니다.

반도체 팹은 막대한 전력을 안정적으로 공급받아야 하는 시설입니다.

따라서 팹 주변에서 반드시 봐야 할 산업 중 하나가 전력과 에너지입니다.

변압기, 배전설비, ESS, UPS, 전력관리, 전기장비와 관련된 기업들이 새로운 수요를 만날 가능성이 있습니다.

그래서 저는 이렇게 구분해서 보고 있습니다.

동곡은 사람을 받는 생활거점

대촌은 기업과 전력기술을 받는 산업거점

이 구분은 앞으로 광주 팹 주변 기업부지를 조사할 때도 중요한 기준이 될 수 있습니다.

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광주 반도체 팹 주변을 4개 축으로 보면

이번 답사를 통해 저는 광주 팹 주변을 다음과 같이 정리하고 있습니다.

북측

첨단3지구·상무·마륵동
→ AI·연구개발·기업지원

서측

광주송정역·평동·빛그린산단
→ 교통·제조·물류

남측

동곡·노안·나주혁신도시·나주 구도심
→ 주거·숙소·생활서비스

남동측

대촌 에너지밸리
→ 전력·에너지·관련 소부장 산업

앞으로 중요한 것은 계획 발표가 아닙니다.

인허가 → 보상 → 착공 → 도로개설 → 기업입주 → 주변 토지거래

이 과정이 실제로 움직이는지를 확인해야 합니다.

필자 역시 광주·전남 현장을 반복해서 찾아가며 발표가 실제 개발로 바뀌는 과정을 기록해보겠습니다.

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복돌이의 현장 질문

광주 반도체 팹의 첫 번째 정문은 과연 어느 방향으로 열릴까요?

팹의 정문 하나가 정해지면 사람과 기업의 이동경로가 만들어지고, 그 길을 따라 상권·숙소·기업부지의 가치도 달라질 수 있습니다.

앞으로 「복돌이의 광주땅을 읽다」에서는 첨단3지구, 마륵동, 광주송정역, 동곡, 나주혁신도시와 구도심, 대촌 에너지밸리를 하나씩 깊이 살펴보겠습니다.

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K반도체 산업입지연구소

반도체·첨단산업 기업의 증설·이전·사업부지 조사 및 입지분석
운영 : 원주민부동산 공인중개사사무소
대표 박창훈 010-5478-2331

복돌이의 광주 땅을 읽다｜세종·공주에서 광주까지, 다시 현장으로

 

계획보다 현장을, 소문보다 변화를 먼저 읽겠습니다

부동산시장에 오래 종사하다 보니 한가지 진리를 배우게 되네요~

땅은 어느 날 갑자기 오르는 것이 아니라, 그 전에 먼저 움직이는 신호가 있다는 것입니다.

도로가 생기고, 산업단지가 들어서고, 기업이 움직이고, 사람들이 모이기 시작합니다.
그리고 그보다 더 앞서 정책과 도시계획이 방향을 가리킵니다.

필자는 그동안 세종과 공주를 중심으로 10년 넘게 토지시장을 바라보고 현장을 걸어왔습니다.

이제 새로운 공부를 시작합니다.

광주·전남입니다.

세종·공주를 보던 복돌이가 왜 광주까지 내려왔을까

필자가 세종과 공주에서 부동산을 보면서 가장 많이 경험했던 것은 도시가 만들어지는 과정이었습니다.

처음에는 허허벌판이던 곳에 도로가 놓이고,
공공기관이 들어오고,
상권이 만들어지고, 하면서 대한민국의 타워크레인이 전부 모이게 되고
사람들의 생활권이 하나씩 바뀌는 과정을 오랜 시간 지켜봤습니다.

그 과정에서 배운 것이 있습니다.

개발계획 하나만 보고 움직이면 늦거나 틀릴 수 있지만,
도로와 사람의 흐름, 기업의 움직임, 실제 공사의 진행을 함께 보면 도시가 어디로 향하는지 조금씩 보이기 시작한다는 것입니다.

그래서 광주를 보기 시작했습니다.

광주에서도 지금 비슷한 질문들이 생기고 있기 때문입니다.

산업단지는 어디까지 커질 것인가.
새로운 기업들은 어느 도로를 이용할 것인가.
군공항 이전은 도시의 축을 어떻게 바꿀 것인가.
광주송정역과 새로운 산업지역은 어떻게 연결될 것인가.

필자는 이 질문들의 답을 책상에서만 찾고 싶지 않았습니다.

그래서 직접 광주로 내려왔습니다.

역에서 내려 걸어보고,
도로를 따라가 보고,
현장에서 주변을 바라보고,
다시 지도를 펼쳐보기 시작했습니다.

송정시장 모습인데 이부분도 개발압력을 받겠죠?

광주,송정역에서 팹단지가는 초입의 상업지 모습

광주에서는 저도 다시 1학년입니다.

아는 척하기보다는 배우고,
단정하기보다는 확인하고,
한 번 보고 판단하기보다는 여러 번 현장을 찾아보겠습니다.

그것이 제가 광주를 공부하는 방식입니다.

왜 지금 광주인가

광주는 지금 여러 변화가 동시에 진행되고 있습니다.

반도체와 AI 산업, 미래차 산업, 산업단지와 기업부지, 광주 군공항 이전, 도로와 철도망 변화, 공공기관 이전과 광주·전남의 장기적인 도시구조 변화까지.

하나하나 따로 보면 개별 개발사업처럼 보이지만 필자는 조금 다르게 보고 있습니다.

이 변화들이 서로 연결되기 시작하면 광주의 도시축과 토지 이용구조가 크게 달라질 수 있기 때문입니다.

그래서 필자는 앞으로 발표되는 개발계획만 바라보지 않으려고 합니다.

계획이 발표됐는가보다,

실제 인허가가 진행되고 있는가.
보상이 시작됐는가.
도로가 어디로 연결되는가.
기업은 어디에 자리를 잡는가.
그리고 주변 토지시장은 실제로 반응하고 있는가.

이 과정을 하나씩 확인해 보겠습니다.

지도만 보고 땅을 판단하지 않겠습니다

배후지의 주거지역 모습입니다.

송정역에서 팹단지가는 중간지대 

팹단지에서 보면은 우선접하는 지역으로 가장 핫할것 같습니다.

토지는 아파트와 많이 다릅니다.

같은 지역에서도 도로 하나, 진입 방향 하나, 고저차 하나 때문에 가치가 크게 달라질 수 있습니다.

특히 대규모 산업시설 주변은 더욱 그렇습니다.

공장이나 산업단지가 들어온다고 해서 주변 모든 땅이 좋아지는 것은 아닙니다.

기업의 출입구가 어디로 만들어지는지,
주요 IC와 어떻게 연결되는지,
직원과 물류 차량이 어느 길을 이용하는지,
상업과 주거 기능이 어느 방향으로 확장되는지

이런 작은 차이가 시간이 지나면서 큰 차이를 만들기도 합니다.

그래서 필자는 가능한 한 직접 걸어보려고 합니다.

역에서 내려 걸어보고,
도로를 따라가 보고,
마을을 지나보고,
현장에서 사진을 찍고,
다시 지도를 펼쳐보겠습니다.

첫 현장에서 생긴 질문

최근 광주송정역에서 새로운 산업축으로 예상되는 지역까지 직접 걸어보았습니다.

지도에서 보던 광주와 직접 걸어서 만난 광주는 상당히 달랐습니다.

특히 머릿속에 하나의 질문이 오래 남았습니다.

“앞으로 만들어질 산업단지의 첫 정문은 어느 방향으로 열릴까?”

정문의 위치가 결정되면 차량과 사람의 흐름이 만들어집니다.

그 흐름은 도로를 만들고, 상권을 만들고, 토지 이용을 바꿀 수 있습니다.

물론 지금 단계에서 어느 방향이라고 단정할 수는 없습니다.

그래서 이 블로그에서는 결론을 먼저 정하지 않겠습니다.

가설을 세우고 → 현장을 확인하고 → 자료를 찾아보고 → 다시 현장을 확인하는 과정

그 자체를 기록하려고 합니다.

이곳은 투자 추천 블로그가 아닙니다

「복돌이의 광주 땅을 읽다」에서는 앞으로 크게 세 가지를 살펴보겠습니다.

① 광주·전남 개발사업
산업단지, 반도체, AI, 미래차, 군공항 이전 등 대형 프로젝트의 실제 진행 상황

② 도로·철도·교통망
새로운 도로와 IC, 철도망이 사람과 기업의 이동축을 어떻게 바꾸는지

③ 현장에서 확인하는 토지시장
계획 발표가 아니라 실제 토지 거래와 가격, 이용 가능성, 기업부지 수요가 어떻게 움직이는지

좋다는 말만 하지 않겠습니다.

계획이 지연되고 있다면 지연되고 있다고 쓰고,
토지가 과열됐다면 과열됐다고 이야기하고,
제가 판단을 잘못했다면 그것도 기록하겠습니다.

다시 1학년이 되겠습니다

전남,광주가 오랫만에 기지개를 켤것같습니다.

광주에서는 필자 역시 다시 공부하는 사람입니다.

그래서 서두르지 않겠습니다.

몇 번의 답사로 광주를 안다고 말하지도 않겠습니다.

한 번 보고,
다시 보고,
자료를 확인하고,
몇 달 뒤 다시 현장을 찾아보겠습니다.

그 기록들이 하나둘 쌓이다 보면 언젠가 이 블로그가

“광주에서 땅의 변화를 가장 먼저 확인할 수 있는 현장 기록”

중 하나가 되었으면 합니다.

오늘부터 그 첫걸음을 시작합니다.

「오늘 현장에서 남은 질문」

광주송정역에서 시작된 사람과 차량의 흐름은 앞으로 새로운 산업단지의 어느 문으로 이어질 것인가?

다음 글에서는 이 질문을 가지고
광주송정역에서 산업단지 예정지역까지 직접 걸어본 현장을 하나씩 풀어보겠습니다.

AI도움을 받으면서 기사를 포스팅합니다

복돌이의 광주 땅을 읽다.

이제 시작합니다.